Avico versus De la Pesa

Avico, Oscar Agustín c/ De la Pesa, Saúl

CS, Buenos Aires, 07/12/934.

Y Vistos:

Los del recurso extraordinario deducido por don Oscar Agustín Avico contra don Saúl C. de la Pesa sobre consignación de intereses, de cuyo estudio resulta: Que ante el Juzgado de Paz de la sección 16ª Avico demanda a Pesa por consignación de dos semestres de intereses computados al 6 % anual desde el 3 de Abril de 1932 hasta el 3 de Abril de 1933, de acuerdo con la ley 11.741, a cuyos beneficios se acoge, tanto respecto al monto de los intereses cuanto a la prórroga para el pago de éstos y del capital.El demandado reconoce que se negó a recibir esos intereses que no son los convenidos con el mutuario en la escritura de préstamo hipotecario, sino los del 9 % anual pagaderos por semestre anticipado, así como a aceptar la prórroga del plazo de tres años para el pago del capital. Dice que los derechos emergentes del contrato han ingresado a su patrimonio: que las leyes nuevas deben respetar esos derechos adquiridos. Las que no los respetan entrando a regir en el pasado son leyes retroactivas y nulas, porque violan el patrimonio de los particulares, ya que el derecho adquirido en virtud del contrato es una propiedad, cuya inviolabilidad garantiza el art. 17 de la Constitución Nacional.Afirma que la ley 11.741 es también contraria al art. 3° del Código Civil y al fallo de esta Corte en la causa Horta v/. Harguindeguy (Fallos: Tomo 157, página 47). Declarada la cuestión de puro derecho a fs. 12 el Juzgado de Paz falló esta causa a fs. 13 haciendo lugar a la demanda en todas sus partes por considerar que la ley 11.741 es constitucional.Apelada esa resolución, el señor Juez en lo Civil doctor Miguens por sentencia de fs. 29 revoca la del de Paz, rechazando la consignación efectuada y declarando que los artículos invocados de la ley 11.741 son inconstitucionales por ser incompatibles con las garantías de los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional y tratarse de una causa análoga a la resuelta por esta Corte "in re" Horta v/. Harguindeguy.Concedido el recurso extraordinario a fs. 39 por el "a quo", a fs. 41 se llamó autos y se corrió vista al señor Procurador General, que dictamina a fs. 101 sosteniendo que el Congreso ha estado habilitado para sancionar la ley impugnada, y que la prórroga del plazo de las obligaciones hipotecarias y la limitación del interés que puede exigirse durante su vigencia, no contrarían lo establecido en los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional, por lo que solicita la revocación de la sentencia apelada. Funda extensamente su dictamen en lo que prescribe el art. 67, inc. 16 y 28 de la Constitución Nacional y sostiene que la ley 11.741 ha procurado que el cumplimiento de las obligaciones con garantía sobre los bienes raíces se efectúe en condiciones menos apremiantes en beneficio de los intereses generales y de la economía del país.Y Considerando:1°) El recurso extraordinario concedido a fs. ... es procedente atento lo dispuesto en el art. 14, inc. 1° de la ley N° 48, por haberse puesto en cuestión la validez de una ley nacional y ser la sentencia apelada contraria a esa validez.2°) Se impugna la ley N° 11.741 de 1933, que prorroga por tres años a partir de su vigencia las obligaciones vencidas garantizadas con hipoteca o que antes de la vigencia de ella se hayan hecho exigibles por falta de pago de los intereses o amortizaciones convenidos. Prorroga igualmente por tres años las obligaciones garantizadas con hipoteca existentes el día de la vigencia de la ley, que hasta un año después de esta fecha venzan o se hagan exigibles por falta de pago de los intereses o amortizaciones convenidos. Y las que venzan después del año quedan prorrogadas hasta el término de la vigencia de la ley -art. 1°. Que prorroga el pago de los intereses, que solo pueden exigirse cuando lleguen a adeudarse los correspondientes a seis meses vencidos devengados durante la prórroga -art. 5°. Y que limita al 6 % anual el máximo de interés que podrá cobrarse durante su vigencia (tres años) -art. 6°.3°) Los dos primeros artículos antes citados (1° y 5°), establecen lo que en el tecnicismo jurídico se llama moratoria, que consiste en la suspensión de los remedios legales (o acciones) contra los deudores, que algunas veces suele acordarse por ley en ocasión de desastres económicos (Bouvier’s "Law dictionary and concise encyclopedia of the law", vol. II, pág. 2247). Y el último al fijar un máximo de interés cobrable durante los tres años de vigencia de la ley, implícitamente considera usurario durante ese término, cualquier interés mayor, desde que le niega los medios legales para hacerlo efectivo. Pues el concepto severo, ya antiguo, de Blackstone, según el cual se considera usurario "al contrato ilegal de prestar dinero para recibir el mismo con aumento exorbitante", ha sido sustituído por el más comprensivo y concreto de considerar usura, "el cobrar más de lo que la ley permite por el uso del dinero o por la mora de una deuda", (85 Ala. 379; 68 Miss. 310; 152, N. C., 366, etc., R. C. L., vol. 27, pág. 203), desde que solo pueden cobrarse intereses cuando la ley lo autoriza; habiendo existido países como Inglaterra, hasta el reinado de Enrique VIII, cuya legislación consideraba usurarios los contratos de préstamo de dinero, por más reducido que fuera el interés pactado, y castigaba al prestamista con la inexigibilidad del contrato (94 U. S. 437; 31 111, 529; R. C. L. vol. 15, pág. 3).4°) La sentencia apelada considera que son contrarias a la Constitución Nacional las moratorias para el pago del capital y de los intereses, y asimismo el máximo de interés fijado en la ley N° 11.741, porque violan el derecho de propiedad que el contrato de préstamo reconoce al acreedor, de acuerdo con los arts. 14, 17 y 28 de la Constitución, tal como han sido interpretados por esta Corte en la causa Horta v/. Harguindeguy (Fallos: Tomo 137, página 47).5°) Es cierto que la ley N° 11.741 se refiere a los contratos ya existentes a la fecha de su sanción; y por ello se dice que si bien la irretroactividad de la ley en materia civil no en un principio o garantía canstitucional sino del Código Civil -art. 3°- que el Congreso puede derogar cuando el interés general lo exija, es de advertir que esa facultad de legislar hacia el pasado no es ilimitada, desde que so pretexto de legislar no podría violarse la garantía de la propiedad tal como la consagra el art. 17 de la Constitución.Es verdad también que los derechos que el contrato acuerda al acreedor, constituyen su propiedad, como todos los bíenes que forman su patrimonio, a todos los cuales se extiende la garantía constitucional del art. 17. Pero lo es también que la Constitución no reconoce derechos absolutos. Todos están sujetos a las leyes que reglamenten su ejercicio, con la única limitación, para el Congreso, de no alterarlos en la regulación legislativa -arts. 14, 17 y 28- cuya atribución le corresponde en mérito de lo establecido en el art. 67 incs. 11 y 28.6°) Si el derecho de propiedad que emerge de un contrato de préstamo es igual, del punto de vista constitucional, al que se tiene sobre una cosa o un campo, u otra cosa cualquiera, queda por determinar si el Congreso en uso de su facultad de legislar puede modificar el plazo de exigibilidad de los intereses (o de los alquileres o arrendamientos) esto es, de la renta que al acreedor o el propietario en su caso, hayan convenido por contrato con su deudor, inquilino o arrendatario; y, si además de ello, pueden limitar la renta en uno y otro caso, por razones de bienestar general.7°) Nuestra Constitución, al adoptar en gran parte los principios de la Constitución de E. U. de América, nos ha dado, entre otras, la inmensa ventaja de proporcionarnos la interpretación sabia de su Corte Suprema relativa a los principios que hemos incorporado. La garantía de la propiedad consagrada en el art. 17 de nuestra Constitución tiene su antecedente en las enmiendas de la Constitución Americana. Es, pues, del mayor interés el estudiar como ha sido interpretada por la Corte Suprema de ese país, la naturaleza, extensión y límites de esa garantía, a fin de adoptarla también, si sus fundamentos son razonables, como la más auténtica y sabia interpretación del principio que hemos adoptado en la propia.8°) Respecto a la moratoria que establece la ley N° 11.741 en tres años para la devolución del capital prestado y de seis meses para el de los intereses, no obstante estar vencido el término del contrato, o, de ser éste distinto tanto para el pago del capital y de los intereses, la Corte Suprema de Estados Unidos se ha pronunciado recientemente (8 de Enero de 1934) en la causa "Home Building and Loan Association (apelante) v/. John H. Blaisdell y señora de Blaisdell", análoga a la "sub lite" en cuanto respecta a la moratoria, que modifica, tanto aquí como allí, en lo referente al plazo, las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario.La parte apelante impugnó la validez del cap. 339 de las leyes del Estado de Minnesota de 1933, par. 514 aprobada en Abril 18, llamada "ley de moratoria hipotecaria", por ser repugnante a la eláusula que prohibe alterar los contratos "contract clause" (art. 1°, sec. 10) y a las cláusulas del debido proceso de ley e igual protección de la enmienda 14 de la Constitución Federal.La ley de Minnesota debía regir mientras subsistiera la emergencia que motivó su sanción y no más allá del 1° de Mayo de 1935, o sea un poco más de dos años. La Corte Suprema norteamericana examina la ley en cuanto prorroga el plazo del rescate de las fincas vendidas en ejecuciones hipotecarias por el tiempo que las Cortes consideren justo y equitativo, sujeto al límite arriba indicado. Y también en cuanto al tiempo para el rescate de fincas ejecutadas anteriormente, que de otro modo expiraría antes de los treinta días de sancionada la ley, que puede ser extendido por las Cortes; así como la disposición de la ley que niega acción antes del 1° de Mayo de 1935 para cobrar el saldo personal del deudor, si no ha expirado el plazo de rescate concedido por la ley. Antes de expirar la prórroga del rescate, las Cortes pueden, por esa ley, rever o alterar los términos de prórroga, de acuerdo con las cambiantes circunstancias.Los esposos Blaisdell, invocando la citada ley de moratoria solicitaron a la Corte del distrito el otorgamiento de la prórroga en el plazo del rescate de su finca ya enajenada en la ejecución hipotecaria, la cual había comprado el acreedor hipotecario en Mayo 2 de 1932 por $ 3.700.98; sosteniendo que la depresión económica les había impedido cancelar la deuda u obtener un nuevo préstamo y que si no se prorrogaba el plazo para el rescate, perderían irrevocablemente la propiedad, cuyo valor razonable excedía a la deuda hipotecaria inclusive los intereses, costas y gastos.La Corte del distrito prorrogó el plazo hasta el 1° de Mayo de 1935 obligando a los esposos Blaisdell a pagar cuarenta pesos mensuales en el período prorrogado, desde el 2 de Mayo de 1933, sumas que se aplicarían al pago de los impuestos, seguro, interés y deudahipotecaria. Este fallo lo confirmó la Corte Suprema de Minnesota y fue recurrido ante la Corte Suprema Federal. La Corte del Estado sostuvo la validez de la ley como una medida de emergencia, que la Legislatura había sancionado en ejercicio de su poder de policía, a causa de la crisis o emergencia económica, comprobada por ella. Esa Corte dijo que ella no podía declarar que esa decisión legislativa careciera de fundamento, a lo que podía añadir su propia exposición de las condiciones acreditadas. Y que además del mérito que debe darse a la determinación de la Legislatura según la cual existe una emergencia económica que requiere remedio o amparo, la Corte debe tener en cuenta otras consideraciones. Los miembros de la Legislatura, dijo, vienen de todas las localidades del Estado y de todas las sendas de la vida. Ellos están familiarizados con las condiciones generales en cada actividad, ocupación, profesión y negocios en el Estado. No solo ellos, sino las Cortes, deben guiarse por lo que es de conocimiento común. Es de conocimiento común que en los últimos años el valor de las tierras ha bajado enormemente. Los préstamos hechos hace pocos años sobre la base del valor existente entonces, no pueden ser reemplazados, reembolsados o restituídos ("replaced") sobre la base del valor actual. Sigue enumerando otros hechos reveladores del estado económico, y agrega: "Con este conocimiento, la Corte no puede sostener que la Legislatura no tuviera fundamentos de hecho para llegar a la conclusión de que existía una emergencia económica que requería el ejercicio del poder de policía para conceder alivio".El Presidente de la Corte señor Hughes, que fundó el voto de la mayoría, después de referir las condiciones y reglas aplicables según la ley de Minnesota para el rescate de la propiedad, dijo: "Para determinar si la disposición legal de este alivio temporáneo y condicional excede el poder del Estado, por razón de la cláusula de la Constitución Federal sobre inalterabilidad de los contratos, debemos considerar la emergencia respecto al poder constitucional, a la histórica reserva de la cláusula contractual, al desarrollo de la jurisprudencia de esta Corte en la interpretación de esa cláusula, y a los principios de interpretación que podemos considerar fijados (o establecidos).La emergencia no crea el poder, ni aumenta el poder concedido, ni suprime, ni disminuye las restricciones impuestas sobre el poder concedido, o reservado. La Constitución fue adoptada en un período de grave emergencia. Sus concesiones de poder al gobierno federal y sus limitaciones del poder de los Estados fueron determinadas a la luz de la emergencia, y ellas no son alteradas por la emergencia. Qué poder fue así concedido y qué limitaciones fueron así impuestas, son cuestiones que han sido siempre y que serán siempre objeto de minucioso examen bajo nuestro sistema constitucional.Mientras la emergencia no crea el poder, ella puede dar ocasión para el ejercicio del poder". "Aunque la emergencia no puede dar vida a un poder que nunca ha existido, ello no obstante, la emergencia puede dar una razón para el ejercicio de un poder existente ya gozado". Wilson v/. New 243 U. S. 332, 348; 61 L. ed. 755, 773 (etc.). La cuestión constitucional presentada a la luz de la emergencia es si el poder poseído comprende su ejercicio en respuesta a condiciones peculiares o extraordinarias. Así el poder de guerra del gobierno federal no es creado por la emergencia de la guerra, sino que es un poder dado para hacer frente (o combatir) esa emergencia... Pero, ni aún el poder de guerra deroga (o remueve) las limitaciones constitucionales que protegen las libertades esenciales. Cuando los preceptos de la Constitución, en facultades o restricciones, son formales (específicos) tan particularizados o detallados ("particularized") que no admiten interpretación, no se presenta duda (o controversia) alguna. Así la emergencia no permitiría a un Estado tener más de dos senadores en el Congreso, o la elección de presidente por el voto usual popular, prescindiendo del número de electores a los cuales tienen respectivamente derecho los Estados, ni "acuñar moneda" o "establecer otra cosa que monedas de oro y plata para el pago de las deudas". "Pero cuando las concesiones y limitaciones de poder están expresadas en cláusulas (párrafos o artículos) generales que proporcionan un amplio esbozo (o contorno), el proceso de interpretación es esencial para llenar los huecos o pormenores. Este es el caso de la cláusula sobre (inalterabilidad de) los contratos. La necesidad de la interpretación no se evita por el hecho de que la cláusula sobre (inalterabilidad de) los contratos esté unida (o asociada) en la misma sección con otras y más formables (o específicas) prohibiciones. Aún la agrupación de materias en la misma cláusula, no exige (o requiere) la misma aplicación a cada una de las materias, prescindiendo de las diferencias de su naturaleza". Ver Groves v/. Slaugter, 15 Pet. 449, 505; Atlantic Cleaners y . United States, 286, U. S. 427 (etcétera)."En la interpretación de la cláusula sobre (inalterabilidad de) los contratos, los debates en la Convención Constituyente son de poco auxilio. Pero las razones que condujeron a la adopción de la cláusula, y a las otras prohibiciones de la sección 10 del art. 1°, no dejan dudas, y frecuentemente, han sido definidas con énfasis elocuente" (v. Farrand "Records of the Federal Convention", vol. 2, págs. 439, 440, 597, 610; Elliot’s "Debates", vol. 2, pág. 485, etc.; Bancroft "History of the U. S. Constitution", vol. 2, pág. 137; Warren, "The Making of the Constitution", pág. 552). La miseria general que siguió al período revolucionario y los aprietos de los deudores exigieron en los Estados una innoble formación de proyectos legislativos para derrotar a los acreedores y arremeter contra las obligaciones contractuales. Las intromisiones legislativas habían sido tan numerosas y excesivas (extremas) que la confianza esencial para un comercio próspero había sido socavada y estaba amenazada la total destrucción del crédito. "El sensato pueblo de América" estaba convencido de que era necesaria alguna "reforma cabal" que "inspirara una prudencia pública y actividad, y diera un curso regular a los negocios de la colectividad". "The Federalist" N° 44. Era necesario interponer la autoridad restrictiva de un poder central para asegurar los cimientos firmes de la "fe privada". La razón y el propósito de la cláusula contractual están resumidos en la sucinta exposición del Presidente de la Corte señor Marshall en el caso Ogden v/. Saunders, 12 Wheat, pág. 213, 354, 355, etc.: "El poder de cambiar la pertinente o relativa situación del deudor y acreedor y de intervenir en los contratos, poder que toca la cuerda sensible ("comes home") de todos los hombres, que afecta el interés de todos, y contralorea la conducta de cada individuo en aquellas cosas que él presume ser de su manejo exclusivo, habían sido usados con tanto exceso por las legislaturas de los Estados hasta el punto de interrumpir (o introducirse de sopetón: "to break in upon") el comercio ordinario de la sociedad y destruir toda confianza entre hombre y hombre. El mal había llegado a ser tan grande, tan alarmante, que no solo llegó a alterar el intercambio comercial y a amenazar la existencia del crédito, sino también a minar la moral del pueblo y a destruir la santidad de la fe privada. La defensa contra la continuación del mal fue objeto de profundo interés tanto para los verdaderamente sabios cuanto para los virtuosos de esta gran sociedad, y fue uno de los beneficios valiosos esperados de una reforma del Gobierno"."Pero el reconocimiento completo de la causa y el propósito general de la cláusula, no bastan para fijar su alcance exacto. Ni tampoco daría un criterio decisivo un examen de los pormenores de la legislación anterior en los Estados. Para indagar (o descubrir) el alcance de la prohibición constitucional examinemos en su aplicación la serie de los fallos judiciales. Ellos expresan, fuera de duda, que la prohibición no es absoluta y que no debe ser interpretada con exactitud literal, como una fórmula matemática". El Juez Johnson en la causa Ogden v/. Saunders, supra. (12 Wheat, pág. 286), hizo notar tan erróneo empeño, con estas palabras: "Me parece que una gran parte de las dificultades de la causa surgen de no dar suficiente importancia (o peso) a la intención corriente de esta cláusula en la Constitución, y de someterla a una rígida interpretación literal, la cual sería más adecuada para defensas particulares". Y después de expresar su opinión acerca del significado (o sentido) de la cláusula "Que los Estados no sancionarán ninguna ley que atribuya a los actos de los individuos otros efectos o consecuencias que aquéllos que las leyes existentes, en su fecha, les atribuyen; y que a todos los contratos así interpretados se les dará vigor (o se harán cumplir) en su sentido justo y razonable", el Juez Johnson agregó: "Pero no pudo haber sido el propósito de la Constitución el atribuir a los contratos, generalmente (o universalmente) un sentido literal, y exigir para ellos un rígido cumplimiento literal. Ello es rechazado por un centenar de ejemplos. Las sociedades ejercen un contralor positivo tanto sobre la celebración, interpretación y ejecución (o cumplimiento) de los contratos, cuanto en la forma y medidas de los remedios para hacerlos cumplir".Los ineludibles problemas de interpretación han sido: ¿Qué es un contrato?¿Cuáles son las obligaciones de los contratos? ¿Qué constituye la alteración de estas obligaciones? ¿Qué residuo de poder queda aún en los Estados, en relación al efecto de los contratos, para proteger los intereses vitales de la comunidad? Cuestiones de este carácter, "de no poca delicadeza e intrincamiento, han preocupado a las salas legislativas tanto como a los tribunales judiciales con una incontable variedad y frecuencia de litigios y meditaciones". Story, "Constitution", párrafo 1375. La obligación de un contrato es "la ley que obliga (o liga) a las partes a cumplir su contrato (o acuerdo). Sturges v. Crowninshield, 4 Wheat, 122, 197. Story, op. cit., párrafo 1378. Esta Corte ha dicho que "las leyes vigentes en el tiempo y lugar de la celebración de un contrato, y adonde debe ser cumplido, entran y forman parte del contrato, como si ellas fuesen expresamente referidas o incorporadas en sus términos. Este principio comprende (o abarca) de igual modo aquellas que afectan su validez, interpretación, cancelación y ejecución (coacción o cumplimiento)... Nada puede ser más importante para la obligación que los medios de ejecución... Las ideas de validez y los remedios (para hacerlas cumplir) son inseparables, y ambos son parte de la obligación, que está garantizada por la Constitución contra usurpaciones" (o ataques). Von Hoffman v. Quincy, 4 Wall. 535 (etc.). Véase también Walker v. Whitehead, 16 Wall. 314 (etc.). Pero esta amplitud de lenguaje no puede ser tomado sin atenuación (o calificación). El Presidente de la Corte, Marshall, señaló la distinción entre obligación y remedio (para hacer cumplir). Sturges v. Crowninshield, supra (4 Weath. p. 200). El dijo: "La distinción entre la obligación de un contrato y el remedio dado por la Legislatura para ejecutar esa obligación, ha sido admitida en el foro y existe en la naturaleza de las cosas. Sin alterar la obligación del contrato, el remedio puede, ciertamente ser modificado como lo disponga (o gobierne) la sabiduría (o buen criterio) de la Nación. Y en Von Hoffman v. City of Quincy, "supra", (4 Wall. p. 553) el concepto general arriba citado era limitado por la ulterior observación de que "Es de la competencia de los Estados cambiar la forma de los remedios, o modificar éstos de otra manera, como lo crean apropiado, con tal que no sea alterado ningún derecho substancial asegurado por el contrato. Ninguna tentativa se ha hecho para fijar definitivamente el linde entre las alteraciones del remedio que deben ser consideradas legítimas, y aquellas que, so color de modificar el remedio, alteran derechos substanciales. Cada caso debe ser decidido según su propia circunstancia". Y el Presidente de la Corte Wite, citando estas palabras en la causa Antoni v. Greenhow, 107 U. S. 769, etc., agregó: "En todos estos casos la cuestión viene a parar, por lo tanto, en una de razonabilidad, y de eso la Legislatura es juez en primer lugar" (u originalmente).Las obligaciones de un contrato son alteradas por una ley que las inválida, o las condona o extingue (4 Wheat. 197); y la alteración, como antes se advierte, ha sido reconocida (o afirmada) acerca de leyes que, sin destruir los contratos, derogan sus derechos substanciales. A continuación el Presidente de la Corte, Hughes, enumera una serie de casos o ejemplos en que las leyes estaduales han hecho eso, y que, por lo tanto, han sido declaradas inconstitucionales. Basta citar, al efecto, los siguientes: a) la ley de insolvencia del Estado de New York que eximió a los deudores de su responsabilidad contractual (ver Odgen v. Saunders, 12 Wheat, 213); b) las leyes de Kentucky que eximían a los ocupantes de tierras del pago del arrendamiento, autorizándolos a cobrar al propietario todas las mejoras que se les ocurriera hacer sin obtener el consentimiento de éste (Green v. Biddle, 8 Wheat, 1; c) la ley del Estado que amparaba a los deudores, en vista de la grave depresión de los negocios que siguió al pánico de 1837 y que establecía que el derecho de propiedad del deudor no se extinguiría durante los doces meses posteriores a la venta en la ejecución, y además que prohibía cualquier venta cuyo precio no alcanzara a los dos tercios del valor de la tasación, sin fijación de término; d) la ley del Estado de Illinois que prohibía la venta en la ejecución de una finca a menos que se pagara dos tercios del valor que le fijaran tres propietarios (Mc. Craken v. Hayward, 2 How. 608); e) la ley del Estado de Mississipí, que prohibía a los Bancos transferir letras y pagarés que estaban autorizados a adquirir (The Planter’s Bank of Mississipí y T. L. Sharp, 6 How. 301); f) la ley del Estado de Georgia, sancionada en 1870, que disponía que en todos los pleitos pendientes por deudas o contratos anteriores a Junio 1° de 1865, el actor no obtendría sentencia a menos que apareciesen pagados todos los impuestos por cada año desde que se hizo el contrato; y además, que en todos los casos de deudas, el demandado podría compensar todas las pérdidas que hubiera sufrido su propiedad a consecuencia de la última guerra (Walker v. Whitehead, 16 Wall. 315), etc. Ninguno de esos casos en que el apelante se apoya, dijo la Corte, "es directamente aplicable al caso "sub lite", en vista de las condiciones que la ley de Minnesota trata de salvaguardar los intereses del acreedor hipotecario y comprador durante el plazo prorrogado. Ciertas consideraciones (o expresiones) generales contenidas en esos fallos fueron más allá de los que ellos requerían" ("obiter dicta")."No sólo está calificada la disposición constitucional por la medida de gobierno (o facultad) que el Estado conserva sobre los procedimientos (o remedios) de amparo, sino que también el Estdo continúa poseyendo autoridad a fin de salvaguardar los intereses vitales del pueblo. No importa que la legislación apropiada para esa finalidad "tenga por resultado el modificar o abrogar los contratos existentes" (Stepenson v. Binford, 287, U. S. 251). "No sólo las leyes existentes gravitan en los contratos para fijar las obligaciones entre las partes, sino que la reserva de los atributos esenciales del poder soberano gravita también en los contratos como un postulado del orden legal. La política (o plan de acción) de proteger los contratos contra la alteración, presupone el mantenimiento de un gobierno por virtud del cual las relaciones contractuales tienen valor; un gobierno que conserva la autoridad adecuada para asegurar la paz y el bienestar de la sociedad. Este principio, de armonizar la prohibición constitucional con el necesario residuo de poder del Estado, ha tenido reconocimiento progresivo en los fallos de esta Corte".Después de referir otros casos, cita la opinión de la Corte expresada por el Juez Brewer (166, U. S. 685): "Pero en todos los contratos, sean hechos entre los Estados e individuos, o entre individuos solamente, entran condiciones que no surgen de los términos literales del contrato mismo; ellas van implícitas en virtud de la preexistente y más alta autoridad de las leyes de la naturaleza, de las naciones, o de la comunidad, a la cual las partes pertenecen; ellas siempre se presumen y siempre debe presumirse que son conocidas y reconocidas por todos, obligan a todos y por lo tanto, no necesitan estipularse expresamente, porque esto nada agregaría a su propia fuerza. Todo contrato está subordinado a ellas y debe admitir su gobierno, como condiciones inherentes y soberanas donde quiera que ocurra la necesidad de su ejecución"..."Los intereses económicos del Estado deben justificar el ejercicio de su poder protector, continuo y dominante, no obstante su ingerencia en los contratos". Cita a continuación el caso de Manigault v. Springs 199 U. S. 473), en el que la Corte Suprema dijo: "Es jurisprudencia establecida por esta Corte que la prohibición de las leyes que alteren las obligaciones de los contratos, no impide al Estado ejercer los poderes de que se halla investido para promover el bien público o que son necesarios para el bienestar general del público, aunque por ello puedan ser afectados los contratos celebrados entre individuos. Este poder, que en sus varias ramificaciones es conocido como el poder de policía, es un ejercicio del soberano derecho del gobierno para proteger la vida, salud, moral, solaz ("confort") y bienestar general del pueblo, y es superior a cualesquiera derechos emergentes de los contratos entre los individuos". Cita los fallos de los tomos 248, U. S. 372; 251 U. S. 228; 279 U. S. 125; y 249, U. S. 269, y agrega: "Se recalca el argumento de que en los casos que hemos citado sólo estaba afectada incidentalmente la obligación de los contratos. Este argumento proviene de un concepto erróneo. La cuestión no es si la acción legislativa afecta a los contratos, directamente o indirectamente, sino si la legislación está dirigida a un fin legítimo, y si las medidas adoptadas son razonables y apropiadas para esa finalidad"... "Indudablemente, cualquiera cosa (o sea lo que fuere) que es reservado del poder del Estado debe ser compatible con el espíritu de la limitación constitucional de ese poder. El poder reservado no puede ser interpretado en el sentido de destruir la limitación, ni la limitación debe ser interpretada en forma que destruya el poder reservado en sus aspectos esenciales. Deben ser interpretados el uno en armonía con el otro. Este principio impide (o excluye) una interpretación que permitiera a un Estado el adoptar como programa el repudio de las deudas o la destrucción de los contratos o la negación de los medios para hacerlos cumplir. Pero de ello no se sigue que no puedan surgir condiciones en las cuales, una restricción temporaria en la ejecución, no sea compatible con el espíritu y el propósito de la cláusula constitucional; y así el encontrar que está dentro del alcance del poder reservado del Estado el proteger los intereses vitales de la comunidad. No puede sostenerse que la prohibición constitucional debería interpretarse como que impide intervenciones limitadas y temporarias respecto al cumplimiento forzoso de los contratos, si ellas fuesen necesarias por una grande calamidad pública, como el incendio, la inundación o el terremoto (249 U. S. 47). La reserva del poder del Estado, apropiada para esas condiciones extraordinarias debe considerarse que es parte de todos los contratos, como es la reserva del poder del Estado a fin de poteger el interés público en las otras circunstancias a que nos hemos referido. Y si el poder del Estado existe para dar alivio temporario contra la ejecución de los contratos en presencia de desastres debidos a causas físicas, como fuego, inundación o terremoto, no puede decirse que ese poder sea inexistente cuando necesidades públicas urgentes que requieran el mismo alivio, son producidas por causas económicas. Cualquiera duda que pudiera haber habido, de que el poder protector del Estado, su poder de policía, pueda ejercitarse -sin violar el espíritu del precepto de la Constitución Federal- en impedir gubernativamente la inmediata y liberal ejecución de las obligaciones de los contratos mediante una restricción temporal y condicional, cuando de otro modo sufrirían los vitales intereses públicos, fue disipada por nuestros fallos relativos a la ejecución de las cláusulas de los contratos de arrendamiento durante un período de escasez de alojamiento" (ver Block v. Hirsh, 256 U. S. 135; M. Brown Holding Co. v. Feldman, 256 U. S. 170; Edgar A. Leavy Leasing Co. v. Siegel, 258 U S. 242). En esos tres casos se invocó por los propietarios de las casas, que las leyes estaduales que "prohibían el desalojo de los inquilinos" y "el cobrar a éstos un alquiler mayor que lo que una Corte estimara en concepto de indemnización justa y razonable", violaban la cláusula constitucional que prohibe a los Estados alterar los contratos. En los tres casos la Corte Suprema sostuvo la constitucionalidad de las leyes estaduales, como un legítimo ejercicio del poder de policía de los Estados. En los dos primeros expresó la opinión de la mayoría de la Corte el decano de la misma Mr. O. W. Holmes, cuya sabiduría ha sido comparada con la de Marshall y a quien se le ha llamado el "profeta de la Constitución". Y en el último (fallado conjuntamente con la causa West End Avenue v. H. R. Stern) la expresó el Juez J. H. Clarke, formando parte de la mayoría el ex Presidente de la Nación Mr. William H. Taft, que a la sazón (Marzo 2 de 1922) ocupaba la presidencia de la Corte Suprema. Sólo tres miembros de ésta discordaron con el fallo de la mayoría (Mc. Kenna, Van Devanter y Mc. Reynolds), en el cual ese Tribunal reprodujo íntegramente la interpretación expresada por Holmes en los anteriores (Block v. Hirh y Brown v. Feldman). La Corte decidió esos casos con argumentos análogos a los expresados doce años más tarde por el actual presidente de la Corte Mr. Hughes, en el caso Minesota antes referido. Después de demostrarse la constitucionalidad de la ley de alquileres del distrito de Columbia en el primer caso y las de New York en los otros tres, en cuanto a la prórroga del plazo de la locación aun cuando éste venciera antes, según el contrato, consideró lo relativo al monto del alquiler en los siguientes términos: "El punto principal contra la ley es que los inquilinos están autorizados a permanecer en posesión por el mismo precio que pagaban antes a menos que éste sea modificado por la comisión creada por la ley (para fijar el precio justo y razonable); y que por ello se ha derribado ("cut down") el uso de la propiedad y el derecho del propietario de hacer lo que quiera con lo suyo, y los contratos que le agraden. Pero si el interés público debe restablecerse, la regulación de los precios es una de las primeras formas en que ella se afirma, y la validez de tal regulación ha sido reconocida desde el caso de Munn v. Illinois, 94 U. S. 113 (fallado en Marzo 1° de 1877). Se dice que un elevador de granos puede abandonar, su negocio, mientras aquí el uso está pegado ("fasten upon") a la tierra. El poder de abandonar el negocio, cuando existe, es una respuesta ilusoria para las compañías de gas y aguas corrientes; pero no debemos detenernos en eso. La regulación se ha impuesto y se justifica sólo como una medida